Usterki w wynajmowanym mieszkaniu – co zrobić i kto płaci? Dowiedz się!

Co należy do obowiązków wynajmującego?

Zgodnie z kodeksem cywilnym (art. 662 §1), właściciel mieszkania ma obowiązek “utrzymywać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku przez cały okres najmu”. Oznacza to, że musi on naprawiać wszystkie poważniejsze usterki, które mogą zagrażać bezpieczeństwu mieszkańców lub znacząco utrudniać normalne korzystanie z mieszkania.

Do obowiązków wynajmującego należą przede wszystkim: naprawa instalacji elektrycznej, hydraulicznej i gazowej, wymiana zepsutego pieca lub bojlera, naprawa lub wymiana okien i drzwi zewnętrznych, usuwanie przecieków z dachu czy naprawa systemu ogrzewania. Właściciel powinien też dbać o sprawność wentylacji i odpowiadać za naprawę elementów konstrukcyjnych budynku. Więcej na temat obowiązków wynajmującego przeczytasz choćby tutaj: sprawdzonynajemca.pl.

Za co odpowiada najemca?

Najemca jest zobowiązany do wykonywania drobnych napraw związanych ze zwykłym użytkowaniem lokalu. Należą do nich między innymi: wymiana żarówek, naprawa lub wymiana zamków i klamek w drzwiach wewnętrznych, konserwacja i drobne naprawy podłóg, ścian i sufitów (np. uzupełnianie ubytków po wierceniu), naprawa lub wymiana uszczelek w kranach, wymiana zawiasów w szafkach kuchennych czy drobne naprawy mebli będących na wyposażeniu mieszkania. Najemca odpowiada też za naprawę uszkodzeń, które powstały z jego winy lub winy osób, za które ponosi odpowiedzialność (rodzina, goście).

Ważne jest rozróżnienie między normalnym zużyciem sprzętów a ich zniszczeniem – na przykład przetarty materiał na kanapie po kilku latach użytkowania to normalne zużycie, ale rozdarcie powstałe podczas przeprowadzki to już uszkodzenie, za które odpowiada najemca.

Jak zgłaszać usterki?

Podstawą skutecznego rozwiązania problemu z usterką jest jej prawidłowe zgłoszenie. Najlepiej robić to w formie pisemnej – mailowo lub SMS-em, co pozwoli zachować dowód zgłoszenia. W informacji do właściciela warto zawrzeć: dokładny opis usterki, datę jej zauważenia, dokumentację fotograficzną lub filmową, oraz wpływ usterki na możliwość korzystania z mieszkania. Jeśli usterka jest poważna (np. zalanie), należy jak najszybciej powiadomić właściciela telefonicznie, a następnie potwierdzić zgłoszenie pisemnie.

Co zrobić gdy właściciel nie reaguje?

W sytuacji gdy właściciel ignoruje zgłoszenia, najemca ma kilka możliwości działania. Po pierwsze, może wykonać naprawę na koszt właściciela, wcześniej pisemnie go o tym informując i wyznaczając dodatkowy termin na naprawę. Należy jednak zachować wszystkie rachunki i dokumentację fotograficzną.

Druga opcja to obniżenie czynszu proporcjonalnie do stopnia, w jakim usterka ogranicza możliwość korzystania z mieszkania – również wymaga to wcześniejszego pisemnego uprzedzenia właściciela. W skrajnych przypadkach, gdy usterka poważnie utrudnia mieszkanie lub zagraża bezpieczeństwu, najemca może wypowiedzieć umowę.

Najczęstsze spory i jak ich uniknąć

Najwięcej konfliktów dotyczy rozliczenia kosztów napraw przy wyprowadzce oraz interpretacji tego, co jest "drobną naprawą", a co poważniejszą usterką. Częste są też spory o to, czy dane uszkodzenie powstało z winy najemcy, czy jest wynikiem normalnego użytkowania.

Aby uniknąć takich sytuacji, warto już przy podpisywaniu umowy szczegółowo określić, co należy do obowiązków której strony. W przypadku powstania konfliktu warto najpierw spróbować rozwiązać go polubownie, proponując kompromisowe rozwiązanie. Jeśli to nie pomoże, można skorzystać z pomocy mediatora lub prawnika specjalizującego się w prawie najmu.

Artykuł sponsorowany